财经分析丨价格逐渐回归价值 机构建议把握REITs布局窗口期

近期，公募REITs市场不改调整格局。从去年的备受资金追捧，量价齐升，到今年“画风”突变，二级市场价格波动持续加大，更有不少产品上市“破发”……眼下，REITs是否仍具投资价值，成为市场热议焦点。

记者采访发现，目前关于“REITs市场已经调整到位”的判断有所增多。伴随产品价值的凸显，不少机构认为，布局时机已经到来。

市场延续调整格局

公开数据显示，截至6月30日，中证REITs收盘指数的年内跌幅已经超过了20%，可以说今年公募REITs在大类资产中的表现处于垫底位置。

在大部分业界专家看来，触发本轮公募REITs大幅调整的原因不外乎以下几大方面，包括较多投资者把REITs和债券完全等量齐观，对个别REITs正常的现金分派波动容忍度过低；全市场基于产业视角的REITs研究比较匮乏；部分REITs分派受宏观因素的影响，滞后表现；REITs流动性偏低，总市值偏小等。

“由于公募REITs的流通盘偏小，本身就容易出现二级市场价格波动剧烈的情形，再加上近期接连调整或触发了部分机构止损离场，且买盘力量偏弱，最终导致市场单边下跌。”一位机构交易员向记者表示，“不过，个人认为，当前REITs市场已基本调整到位。毕竟，从理性角度出发，多只个券的P/FFO和P/NAV等估值指标已触及较低的历史分位水平，以中债REITs估值收益率衡量的IRR明显提升，说明公募REITs的长期配置价值已有所凸显。”

“近期REITs市场出现短暂的波动，是价格逐渐回归价值的体现，不会影响REITs市场长期向好发展的趋势。”戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝说。

不仅如此，来自中信证券的研究观点认为，市场不断扩容、投资者日益多元、优质的底层资产质量（REITs市场严格准入）……公募REITs的后市表现仍有利多支撑。

布局时机或已出现

“眼下，部分REITs产品的分派率正在逐步提升，显现出长期配置价值。”一位原始权益人在接受记者采访时坦言，“布局窗口期已经出现。”

那么，分板块来看，哪些项目主体更值得市场关注？

首先，就改变传统认知、分享新模式红利的保障性租赁住房REITs而言，虽然部分投资者认为“保障”这一属性暗示产品租金缺乏市场调节机制，底层资产更带公益色彩，但记者调研发现，保障性租赁住房的租金红利，并非是资产持有人非市场化让渡利益，而来自于土地市场让渡的土地价格红利。恰恰是保租房，才真正具备有吸引力的租金回报率。

简而言之，持有保租房REITs，本质上是分享了中国房地产市场发展新阶段的新红利。鉴于保障性租赁住房的单个项目规模较小，且核心城市保租房REITs产品的供给十分有限，因此其具有稀缺性，投资价值不容小觑。

其次，就产业园区REITs来看，在地方政府的支持之下，那些能够创造适宜特定产业发展空间环境的园区项目值得重点关注，因为这直接决定了产业园区底层资产的租金和出租率是否稳定。部分园区REITs前期受宏观经济影响，出租率不及预期，但如果其具备深厚的实业根基，那么吸引力依旧不俗。

再者，聚焦物流仓储REITs，不难发现，产业龙头已经形成了明显的网络规模效应和运管先发优势。记者还了解到，现阶段物流仓储基础设施的供需结构性缺口依旧存在。

“为了保证电商终端客户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，其中各环节对仓储物流设施均有大量需求。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏称，“同时，在新经济高速发展的浪潮下，消费者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品类的零售商涌现，从快时尚到大型超市在内的各类实体零售连锁店对仓储的需求同样旺盛。这些趋势都在重塑面向未来的供应链体系，长期来看，对仓储物流资产有积极影响。”

除了上述板块之外，未来即将面世的消费型基础设施REITs同样值得关注。

“如何识别优质的消费基础设施？”上述交易员指出，“就已有经验判断，优质的消费基础设施往往位于核心城市的核心商圈；在时间上有先发优势，并擅长以强势历史业绩凝聚租户组合和人流；往往具备很大的建筑规模和体量；于日常的租户组合管理和精细运营活动具备丰富经验。个人预计，2023年优质购物中心可以充分享受居民消费复苏的红利，期待消费基础设施REITs早日问世。”

天风证券方面亦建议，投资者后续可关注受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房类REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs等；同时，具有稳定现金流、分红率较高的REITs类型也值得关注。

制度护航长期发展

从目前的情况来看，我国公募REITs市场已稳健起步，即便过程中不乏挑战，但发展势头迅猛亦是不争的事实。在试点成功的基础上，伴随着法律框架、业务规则、价值链条的不断完善，公募REITs市场的持续扩容仍为大势所趋。

券商机构普遍预计，截至2023年末，国内公募REITs的上市数量有望达到60只、市值1500亿元；而未来3年至5年，万亿元级的市场规模更值得期待。

“在中国，REITs市场是一个年轻的投资领域，不管是对机构投资者还是个人投资者，都需要一个认识的过程。”上述原始权益人直言，“后续作为REITs的发行主体，我们也会进一步参与投资者宣传引导，呼吁回归理性投资，追本溯源，更多地聚焦基础设施资产的价值和运营情况。”

“展望国内公募REITs下一阶段的发展，我们建议通过对前期试点经验的系统性总结，逐步打造一套从顶层REITs监管部门，到地方政府配套实施细则的相对统一、明确、可操作性更强的规范流程，降低新项目在实施推进过程中的沟通成本，提升发行效率，促进基础设施公募REITs市场做大做强。”东久新宜集团董事长兼首席执行官孙冬平称。

其一，是完善多层次REITs市场建设，重视Pre-REITs的市场发展。支持原始权益人通过Pre-REITs设立并购基金，不断整合收购低效资产；建议关注Pre-REITs与公募REITs产品的衔接转换机制，以不动产私募投资基金试点为契机与抓手，在项目标准、产品认定、资金来源等方面完善支持政策。

其二，是强化REITs信披监管，促进REITs市场高质量发展。在总结试点项目经验基础上，建议明确产品设计、项目审核和信息披露要求，这将进一步提高市场的规范运作。“作为原始权益人，我们也将按要求充分及时做好资产相关的信息披露及存续期管理，共同打造公平、有序的市场，力促REITs市场高质量发展。”孙冬平说。（记者杨溢仁）

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微信编辑：曹煜

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